英国长期收入房地产市场目前价值约300亿英镑 并将继续快速增长

编辑:  来源:  2020-08-26 16:05:28

英国长期收入房地产市场价值约300亿英镑,并且仍在继续快速增长,根据安全收入房地产的专业经理Alpha Real Capital(Alpha)的最新报告。

“商业地租:在逆境中的投资机会”表示商业地租,这是一种融资结构,房地产所有者或收购方将永久业权土地出售给投资者,同时同意长期(通常超过75年)的租赁他们继续使用房地产资产,是长收入房地产市场中增长最快的部分,并且在过去五年中,该行业的规模从几乎没有增长到大约40亿英镑,其中约有15亿英镑仅在2019年就完成了新交易。

Alpha预计这种趋势将持续下去,供求关系都将继续向前发展。他们尤其认为,已经有明显的迹象表明,最近的大流行导致业主对地租结构的兴趣增加。

Alpha Real Capital合伙人兼长期收入负责人Hugo James说:“最初最初主要是由售后回租交易主导的长期租赁市场,现在已经扩展到其他结构,商业地租和收入条带大量资本流入最近几年。对于投资者而言,选择不同的结构可以灵活地调整其目标收益率,期限,收入安全性和通货膨胀保护水平的特定结果,而对于房地产所有者和收购者,它提供了进一步的选择来优化集资。

“我们认为,Covid-19危机将给租户带来更多的商业地租需求,它们将成为为投资者带来丰厚回报的机会。再加上资产类别在大流行期间到目前为止表现良好的事实,将会看到更多机构投资者希望在此投资。”

养老金计划和保险公司是长期收入房地产的主要投资者,受到高质量,通货膨胀相关现金流的吸引,收益率明显高于可比政府债券。对于养老金计划而言,将这些“类债券”资产包括在其投资组合中可以减少对非常昂贵的政府债券(和LDI)的依赖,以帮助现金流匹配其最长期限的负债,而对于保险公司而言,其中一些资产可以在以下情况下获得有利待遇:偿付能力II。

考虑到现金流量的特征和合同性质,与固定资产相比,商业地面租金在固定收益工具中所占的份额更大,这就是为什么一些资产管理公司将长期收入房地产归为固定收益范围的原因。通过将这些资产包括在投资组合中,投资者可以减少对昂贵的政府债券的依赖,同时还可以从所承担的风险中获得丰厚的回报。包括商业地面租金的风险也可以增强投资组合总水平上的多元化。但是,投资者需要对所承担的风险的性质和基础资产的流动性不足感到满意。

对于投资者而言,商业地租投资的主要特征如下:

•持续时间很长:现金流量的典型持续时间为30到40年。在此期间内,市场上目前唯一可用的其他可投资资产是收益率接近或处于历史低位的最长期限政府债券(对于与指数挂钩的国债,实际收益率实际上为负)。

•通货膨胀保护:租金审查可以有效地与通货膨胀挂钩,从而为收入和潜在的永久业权资本价值提供通货膨胀保护。

•投资级质量的现金流:通过成为结构的最高级别的自由持有人以及收入和资本的大量抵押来实现安全。因此,这些投资通常相当于BBB至AA范围内的投资等级信用评级,通常集中在单个A类中。

•流动性不足溢价:作为私有市场资产,相对于所列替代方案,商业地租受益于有吸引力的流动性溢价(尽管存在流动性选择)。

•增强的多元化:资产类别的防御性和独特的结构也应在投资组合层面提供有吸引力的多元化收益。

•镀金利差:根据交易特征,当前与等价指数挂钩的镀金利差为350bps至450bps。

为了更好地理解为什么会有供应来满足投资者的需求,并确实构建成功的可持续商业地租,必须考虑资产所有者和收购者的观点。对他们来说,与其他形式的资本相比,商业地租可以成为非常有效的再融资或收购工具。对于某些私募股权公司而言,商业地租已成为帮助达成交易的重要工具,而对于房地产所有者而言,可以通过将永久业权货币化来创造价值。

造成这种情况的四个主要原因如下。

•较低的资金成本:与其他形式的融资相比,地租可以降低融资成本。这有助于提高房地产所有者和并购交易中的收购者的回报。

•租赁持有人的灵活性:租赁持有人保持经营房地产资产的自由,没有任何繁重的限制。

•永久资本:鉴于租赁的长期期限,出售永久业权的收益有效地提供了“永久”资本,该资本不承担与其他形式的融资相关的再融资风险。

剩余租赁估价:剩余的长期租赁(支付了地租后)仍具有可用于其他形式资本(例如优先债务或夹层债务)的抵押的重大价值。

詹姆斯说:“ Covid-19大流行影响了几乎所有投资资产类别,长期收入房地产也不例外。然而,其更具防御性和弹性的结构以及在当前危机中得到改善的良好业绩记录,意味着它对投资者更具吸引力。随着更多供应的出现,市场将增长得更快。”

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